Eine Immobilie kauft man selten zweimal — und ein überhöhter Preis oder versteckte Mängel zeigen sich oft erst nach der Unterschrift. Als zertifizierter Sachverständiger prüfe ich gemeinsam mit Ihnen Objekt, Preis und Unterlagen, bevor Sie sich binden — neutral und ohne Interesse am Abschluss.
Die entscheidende Frage beim Immobilienkauf lautet selten „gefällt mir das Objekt". Sie lautet, ob der Preis stimmt und welche Risiken unter der Oberfläche liegen — in der Bausubstanz, in den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft, im Grundbuch.
Die Kaufberatung gibt Ihnen vor der Unterschrift eine sachverständige Antwort darauf. Sie besichtigen das Objekt nicht allein, sondern mit einem Bewertungsfachmann an Ihrer Seite — und treffen Ihre Entscheidung auf einer belastbaren Grundlage statt auf Bauchgefühl.
Der Schwerpunkt der Prüfung richtet sich nach der Objektart. Die folgenden Kataloge zeigen, worauf ich bei den jeweiligen Immobilientypen besonders achte.
Jede Kaufberatung schließt eine ausführliche Besichtigung des Objekts vor Ort mit ein — ohne Aufpreis, bei jeder Objektart. Ich beurteile keine Immobilie vom Schreibtisch aus. Erst der persönliche Eindruck von Substanz, Lage und Zustand macht die Einschätzung belastbar.
Bei Wohnungen liegen die Risiken weniger im einzelnen Mauerwerk als in der Eigentümergemeinschaft und den rechtlichen Grundlagen. Je nach Paket werden nachfolgende Positionen geprüft:
Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und mögliche Einschränkungen Ihrer Nutzung.
Auswertung der Eigentümerversammlungen auf anstehende Sanierungen und Sonderumlagen.
Plausibilisierung von Rücklage und Wirtschaftsplan im Verhältnis zum Gebäudezustand.
Dach, Fassade, Heizung, Leitungen — absehbarer Sanierungsbedarf, der alle Eigentümer trifft.
Plausibilisierung des Kaufpreises am örtlichen Marktniveau vergleichbarer Wohnungen.
Bei vermieteten Eigentumswohnungen: Prüfung Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete, Plausibilisierung von Rendite und Kaufpreisfaktor.
Beim Haus steht die Bausubstanz im Vordergrund — und der oft unterschätzte Instandhaltungsstau. Je nach Paket werden nachfolgende Positionen geprüft:
Dach, Fassade, Keller, Feuchtigkeit — Beurteilung der wertbestimmenden Bauteile vor Ort.
Heizung, Fenster, Dämmung; Einordnung im Hinblick auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Anstehende Investitionen in den nächsten Jahren.
Prüfung von Baulasten, Altlasten, Erschließung sowie Grundbucheintragungen (Wege-, Leitungs- und Wohnrechte, Reallasten).
Plausibilisierung des Kaufpreises am örtlichen Marktniveau vergleichbarer Häuser.
Beim Mehrfamilienhaus entscheidet der Ertrag — ergänzt um die Substanz und die vertragliche Lage. Je nach Paket werden nachfolgende Positionen geprüft:
Vergleich Ist-Mieten zu Marktmieten.
Plausibilisierung von Bewirtschaftungskosten, Rendite und Kaufpreisfaktor.
Zustand des Gebäudes und absehbarer Investitionsbedarf der nächsten Jahre.
Grundbuch, Baulasten, planungsrechtliche Zulässigkeit der Nutzung.
Einordnung des Preises im Verhältnis zu Ertrag, Substanz und Standort.
Das Ergebnis ist je nach Beratungsumfang eine mündliche Einschätzung vor Ort oder eine schriftliche Kurzeinschätzung mit den wesentlichen Befunden und Wertrisiken — als belastbare Grundlage für Ihre Kaufentscheidung und die Verhandlung.
Ich berate Sie gegen ein festes Honorar — unabhängig davon, ob und zu welchem Preis Sie kaufen. Kein Anteil am Kaufpreis, keine Provision.
Anders als im Verkaufsgespräch, in dem der Vermittler am Abschluss verdient, ist meine Einschätzung allein Ihrer Entscheidung verpflichtet.
Transparenz-Hinweis: Als Kuusler Immowert bin ich auch als Immobilienmakler tätig. Bei Objekten, die ich im Rahmen einer Kaufberatung prüfe, trete ich nicht als Makler auf und habe kein Vermittlungsinteresse an diesem Objekt.
Die Kaufberatung ist eine fachliche Einschätzung zur Unterstützung Ihrer Kaufentscheidung. Sie ist kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ersetzt ein solches nicht. Benötigen Sie eine belastbare Wertermittlung für Finanzamt, Gericht oder Behörde —, erstelle ich Ihnen gerne ein vollwertiges Gutachten.
Aus über 25 Jahren in der Immobilienpraxis — darunter zehn Jahre im hochpreisigen Schweizer Markt — kenne ich beide Seiten des Tisches: Bewertung und Vermarktung. Genau dieser Blick fließt in jede Kaufberatung ein, wenn ich ein Objekt für Sie einschätze.
Als zertifizierter Sachverständiger (ZIS Sprengnetter) beurteile ich Bausubstanz, Kaufpreis und Unterlagen mit gutachterlicher Methodik — nüchtern und nachvollziehbar. So erkennen Sie vor der Unterschrift, ob Preis und Zustand zusammenpassen, und gehen besser vorbereitet in die Verhandlung.
Zwei Varianten, ein Ziel: Sicherheit vor dem Kauf. Ob kompakte mündliche Einschätzung oder vertiefte schriftliche Ausarbeitung — die persönliche Besichtigung ist immer enthalten, und den Festpreis kennen Sie vorab (inkl. gesetzlicher MwSt.).
Für die schnelle Entscheidung: Gemeinsame Besichtigung und unmittelbare fachliche Einschätzung im Anschluss — ohne schriftliche Ausarbeitung. Geeignet, wenn die Zeit drängt oder Sie zunächst nur eine zweite Meinung benötigen. Bezahlung bequem via EC-Karte, Google Pay, Apple Pay etc.
Gemeinsame Besichtigung (ca. 1–2 Stunden) inkl. Einschätzung Bauzustand (Gemeinschaftseigentum & Sondereigentum) und notwendige Investitionen sowie energetische Eigenschaften. Quick-Check aller vorhandenen Unterlagen.
Gemeinsame Besichtigung (ca. 1–2 Stunden) inkl. Einschätzung Bauzustand, energetische Eigenschaften. Quick-Check aller vorhandenen Unterlagen.
Gemeinsame Besichtigung (ca. 1–2 Stunden) inkl. Einschätzung Bauzustand, energetische Eigenschaften. Quick-Check aller vorhandenen Unterlagen.
Die vertiefte Variante: Zusätzlich zur Besichtigung erhalten Sie eine schriftliche Ausarbeitung mit Befunden, Risikoampel und einer Tendenzeinordnung des Kaufpreises — als belastbare Grundlage für Verhandlung und Entscheidung.
Schriftliche Ausarbeitung der mündlichen Kaufberatung und Kaufpreiseinordnung.
Zusätzlich Vergleich Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete sowie Plausibilisierung von Rendite und Kaufpreisfaktor.
Schriftliche Ausarbeitung der mündlichen Kaufberatung und Kaufpreiseinordnung.
Schriftliche Ausarbeitung der mündlichen Kaufberatung und Kaufpreiseinordnung; zusätzlich Vergleich Ist-Miete und ortsüblicher Vergleichsmiete sowie Plausibilisierung von Rendite und Kaufpreisfaktor.
Entscheiden Sie sich nach der mündlichen Schnellberatung innerhalb 1 Monats für die vertiefte schriftliche Ausarbeitung, rechne ich das Honorar der Stufe 1 vollständig an. Geht die Beratung innerhalb von 3 Monaten in ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB oder ein Restnutzungsdauergutachten über, wird das Beratungshonorar bis zu 50 % auf das Gutachten angerechnet.
* Beide Stufen enthalten die persönliche Besichtigung vor Ort. Preise inkl. MwSt., zzgl. Anfahrt außerhalb des Zollernalbkreises. Den verbindlichen Festpreis nenne ich Ihnen nach kurzer Schilderung des Objekts vorab — ohne versteckte Kosten.
Sie erhalten vor dem Kauf eine sachverständige Einordnung von Kaufpreis, Bauzustand und Unterlagen: Wir besichtigen das Objekt gemeinsam, ich sichte die vorliegenden Dokumente und benenne Risiken klar und verständlich. Das schafft Entscheidungssicherheit – ein vollständiges Verkehrswertgutachten ersetzt es bewusst nicht.
Am wertvollsten ist die Beratung, bevor Sie sich binden – also vor einem verbindlichen Gebot und vor dem Notartermin. So fließt die fachliche Einschätzung rechtzeitig in Ihre Preis- und Kaufentscheidung ein, statt erst, wenn der Vertrag bereits steht.
Die Kaufberatung ist eine kompakte Entscheidungshilfe für Sie persönlich. Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist dagegen ein ausführlich begründetes Dokument für Finanzamt, Gericht oder Dritte. Brauchen Sie einen belastbaren Wertnachweis, erstelle ich Ihnen dieses Gutachten – welche Variante passt, klären wir vorab.
Ja. Bei dem Objekt, das ich für Sie prüfe, trete ich nicht als Makler auf und habe kein Vermittlungsinteresse. Ich arbeite auftragsbezogen gegen Festhonorar – meine Einschätzung gilt allein Ihrem Interesse als Käufer.
Schildern Sie kurz Ihre Fragestellung — telefonisch, per E-Mail oder direkt über das Formular. Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung, ob und welches Gutachten Sie tatsächlich brauchen, bevor Sie sich für eine Beauftragung entscheiden.
Lieber direkt einen Termin für das unverbindliche Erstgespräch reservieren? Wählen Sie einen freien Zeitpunkt im Online-Kalender.
