Nachlassverwalter
Wertermittlung von Nachlassimmobilien für Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker — nachvollziehbar dokumentiert, haf…
Anlass · Erbschaft
Verkehrswertgutachten bei Erbschaft und Erbengemeinschaft.
Wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört, hängt fast jede weitere Entscheidung von einer belastbaren Wertaussage ab — die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ebenso wie die Berechnung des Pflichtteils oder die Erbschaftsteuererklärung.
Adressaten
Für Erben — und ihre Berater.
Eine geerbte Immobilie betrifft drei Konstellationen gleichzeitig: das Verhältnis zwischen den Miterben, die steuerliche Behandlung gegenüber dem Finanzamt und etwaige Pflichtteilsansprüche Dritter. In jeder dieser Situationen ist eine unabhängige Wertermittlung der ruhigste Weg zu einer Lösung.
i. Für Privatkunden
Erben und Erbengemeinschaften
Subjektive Werteinschätzungen sind die häufigste Ursache für Streit in Erbengemeinschaften. § 2042 BGB verlangt eine Auseinandersetzung „nach den Vorschriften über die Gemeinschaft“ — und damit nach Wertanteilen, die sich nur über eine neutrale Bewertung sauber bestimmen lassen.
Ein Verkehrswertgutachten schafft die Grundlage, auf der entweder die Übernahme durch einen Miterben gegen Auszahlung der anderen oder ein gemeinsamer Verkauf konfliktfrei verhandelt werden kann.
ii. Für Berufsträger
Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare
Für die Erbschaftsteuererklärung ist der Verkehrswert die maßgebliche Bemessungsgrundlage (§ 12 ErbStG i.V.m. § 198 BewG). Der typisierte Wert nach § 182 BewG fällt regelmäßig höher aus als der tatsächliche Verkehrswert — ein Sachverständigengutachten kann den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts erbringen.
Bei Pflichtteilsstreitigkeiten ist der Stichtag der Bewertung der Todestag des Erblassers — eine rückwirkende Bewertung, die methodisch sauber und nachvollziehbar dokumentiert sein muss.
Arbeitsweise
Vom Erstgespräch zum fertigen Gutachten.
Der Ablauf einer Wertermittlung folgt vier definierten Phasen. Sie wissen vor Beauftragung, welche Schritte erfolgen, welche Unterlagen benötigt werden und mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist.
i.
Klärung
Unverbindliches Erstgespräch zu Anlass, Bewertungsstichtag und Umfang. Klärung der erforderlichen Unterlagen sowie schriftliche Vereinbarung eines Honorars.
ii.
Recherche
Anforderung amtlicher Auskünfte bei Grundbuchamt, Bauamt, Gutachterausschuss etc. Marktrecherche zu Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und weiteren notwendigen Marktdaten.
iii.
Besichtigung
Persönliche Inaugenscheinnahme des Objekts (sofern notwendig mit Aufmaß), fotografischer Dokumentation und Bestandsaufnahme aller wertrelevanten Merkmale — vor Ort, persönlich, ausführlich.
iv.
Ausarbeitung & Übergabe
Methodische Wertermittlung nach den einschlägigen Verfahren der ImmoWertV. Schriftliche Begründung jeder wertbildenden Annahme. Übergabe als gebundenes Original und in digitaler Fassung.
Häufige Fragen
Fragen zum Erbschafts-Gutachten.
Für die Beauftragung durch einen einzelnen Erben ist keine Zustimmung der anderen nötig — Sie tragen dann zunächst die Kosten selbst und können diese gegebenenfalls bei der Auseinandersetzung geltend machen. Eine gemeinsame Beauftragung durch die Erbengemeinschaft ist möglich und meist günstiger, weil das Ergebnis von allen anerkannt wird.
Ein Sachverständigengutachten nach § 194 BauGB ist nach § 198 BewG das maßgebliche Mittel, um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Die Anerkennung durch das Finanzamt setzt voraus, dass das Gutachten methodisch nach ImmoWertV erstellt wurde, was selbstverständlich der Fall ist. In der Praxis akzeptieren Finanzämter qualifizierte Sachverständigengutachten regelmäßig.
Das Honorar bemisst sich am Aufwand — Objektart, Umfang der Bewertungsfrage, Anzahl der Stichtage. Für ein typisches Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung bewegt sich das Festhonorar im niedrigen vierstelligen Bereich. Die Kosten sind übrigens als Nachlassverbindlichkeit beim Finanzamt absetzbar (§ 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG).
Ein Privatgutachten ist rechtlich kein bindender Sachverständigenbeweis — das bedeutet: Eine Partei kann es ablehnen. In der Praxis akzeptieren Erbengemeinschaften ein qualifiziertes Gutachten jedoch fast immer, da die methodische Sorgfalt und der ermittelte Wert transparent und nachvollziehbar sind.
Kommt es dennoch zu einer tiefgreifenden Uneinigkeit, droht der Weg vor das Nachlass- oder Zivilgericht. Ein dort angeordnetes gerichtliches Sachverständigengutachten ist jedoch deutlich teurer und langwieriger.
Unser Tipp für Erbengemeinschaften: Beziehen Sie im Idealfall von Anfang an alle Miterben in die Auswahl des Gutachters ein. Wenn die Entscheidung für den Sachverständigen gemeinsam getroffen wird, ist die Akzeptanz des finalen Ergebnisses erfahrungsgemäß extrem hoch.
Ja, eine Bewertung zum Todestag ist auch bei länger zurückliegenden Erbfällen möglich. Die methodische Herausforderung steigt mit dem zeitlichen Abstand, weil historische Marktdaten der Gutachterausschüsse herangezogen und ihre Aussagekraft zum damaligen Stichtag begründet werden müssen. Das ist Standardpraxis bei rückwirkenden Bewertungen.