Nachlassverwalter
Wertermittlung für Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker — als Grundlage für Nachlassinventar, Teilungsversteigerung oder Verkauf.
Anlass · Betriebsvermögen
Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen.
Der Teilwert nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG ist nachvollziehbar zu ermitteln, damit die Aufdeckung stiller Reserven gegenüber dem Finanzamt plausibel belegt ist — eine saubere Dokumentation schützt vor langwierigen steuerlichen Auseinandersetzungen.
Adressaten
Wer profitiert von einer belastbaren Teilwert-Ermittlung?
Die Entnahme einer Immobilie aus dem Betriebsvermögen löst eine steuerpflichtige Aufdeckung stiller Reserven aus. Ein methodisch fundiertes Verkehrswertgutachten ist die Grundlage dafür, dass das Finanzamt den angesetzten Teilwert anerkennt — und schützt vor jahrelangen Auseinandersetzungen.
i. Für Unternehmer
Selbstständige, Einzelunternehmer und Vermieter
Ärzte, Anwälte, Steuerberater, Architekten, Handwerker und andere Selbstständige stehen bei Praxis-, Kanzlei- oder Betriebsaufgabe vor der Entnahme der Geschäftsimmobilie ins Privatvermögen. Auch bei Strukturänderungen, Rechtsformwechseln oder Praxisverkleinerungen ist eine Teilwert-Ermittlung erforderlich.
Besondere Sorgfalt verlangen gemischt genutzte Objekte — etwa die Praxis im eigenen Wohnhaus oder der Betrieb im Mehrfamilienhaus. Hier ist eine saubere Trennung zwischen betrieblichem und privatem Teil unverzichtbar, damit das Finanzamt die Wertaufteilung plausibel nachvollziehen kann.
ii. Für Berufsträger
Steuerberater und Erben mit Betriebsübernahme
Für Steuerberater ist das Gutachten die fachlich belastbare Grundlage, um den Teilwert in der Bilanz und im Jahresabschluss vertreten zu können — und gegenüber dem Finanzamt zu argumentieren. Eine externe sachverständige Wertermittlung entlastet von der eigenen Bewertungsverantwortung.
Auch Erben, die einen Betrieb mit Immobilie übernehmen, benötigen häufig eine Bewertung — sei es zur Festsetzung der Erbschaftsteuer (§ 198 BewG), zur Auseinandersetzung mit Miterben oder zur eigenen Entscheidung über Fortführung oder Aufgabe des Betriebs.
Arbeitsweise
Vom Erstgespräch zum fertigen Gutachten.
Der Ablauf einer Wertermittlung folgt vier definierten Phasen. Sie wissen vor Beauftragung, welche Schritte erfolgen, welche Unterlagen benötigt werden und mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist.
i.
Klärung
Unverbindliches Erstgespräch zu Anlass, Bewertungsstichtag und Umfang. Klärung der erforderlichen Unterlagen sowie schriftliche Vereinbarung eines Honorars.
ii.
Recherche
Anforderung amtlicher Auskünfte bei Grundbuchamt, Bauamt, Gutachterausschuss etc. Marktrecherche zu Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und weiteren notwendigen Marktdaten.
iii.
Besichtigung
Persönliche Inaugenscheinnahme des Objekts (sofern notwendig mit Aufmaß), fotografischer Dokumentation und Bestandsaufnahme aller wertrelevanten Merkmale — vor Ort, persönlich, ausführlich.
iv.
Ausarbeitung & Übergabe
Methodische Wertermittlung nach den einschlägigen Verfahren der ImmoWertV. Schriftliche Begründung jeder wertbildenden Annahme. Übergabe als gebundenes Original und in digitaler Fassung.
Häufige Fragen
Fragen zur Teilwert-Ermittlung.
Der Teilwert ist ein steuerrechtlicher Begriff aus § 6 EStG und entspricht dem Wert, den ein Erwerber des ganzen Betriebs für das einzelne Wirtschaftsgut ansetzen würde. In der Praxis wird der Teilwert für betrieblich genutzte Grundstücke in aller Regel mit dem Verkehrswert nach § 194 BauGB gleichgesetzt — methodisch deckungsgleich, rechtlich unterschiedlich begründet. Mein Gutachten weist beides nach.
Bei einer Entnahme ist der Tag der Entnahmehandlung maßgeblich, bei einer Betriebsaufgabe der Tag der Aufgabeerklärung. Rückwirkende Stichtage sind methodisch möglich — bei länger zurückliegenden Stichtagen wird die Datenlage anspruchsvoller und entsprechende historische Marktdaten der Gutachterausschüsse müssen herangezogen werden.
Die Aufteilung erfolgt grundsätzlich flächenanteilig oder nach Ertragsanteilen — je nachdem, welche Methode für die konkrete Immobilie sachgerecht ist. Bei einer Praxis im eigenen Wohnhaus etwa wird die Nutzfläche der Praxis ins Verhältnis zur Gesamtwohnfläche gesetzt. Bei gewerblich genutzten Stockwerken in einem Mietshaus kann die Ertragsanteilsmethode passender sein. Das Gutachten dokumentiert die Aufteilung nachvollziehbar.
Verkehrswertgutachten zertifizierter Sachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024 werden vom Finanzamt regelmäßig anerkannt — § 198 Abs. 2 BewG stellt das ausdrücklich klar. Das gilt für die Erbschaftsteuer; für ertragsteuerliche Zwecke (Entnahme, Betriebsaufgabe) folgt das Finanzamt der Bewertung in aller Regel, sofern sie methodisch nachvollziehbar dokumentiert ist. Bei Zweifeln führt das Finanzamt eine eigene Wertermittlung durch und vergleicht beide.
Ab vollständiger Unterlagenlage und durchgeführter Besichtigung in der Regel sechs bis acht Wochen. Bei zeitkritischen Anlässen — etwa wenn die Betriebsaufgabe steuerlich noch im aktuellen Veranlagungsjahr stattfinden soll — kann eine vorgezogene Bearbeitung vereinbart werden.