Nachlassverwalter
Wertermittlung von Nachlassimmobilien für Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker — nachvollziehbar dokumentiert, haf…
Anlass · Scheidung
Wertermittlung bei Scheidung und Zugewinnausgleich.
Im Zugewinnausgleich ist nicht ein Stichtag relevant, sondern zwei — der Tag der Eheschließung und der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags. Beide müssen sauber bestimmt und methodisch tragfähig begründet werden.
Adressaten
Für Ehegatten — und ihre Anwälte.
Eine Immobilie ist in vielen Scheidungen der mit Abstand größte Vermögenswert — und damit häufig der Schlüsselpunkt der Auseinandersetzung. Eine neutrale, beiderseits anerkannte Bewertung schafft die Grundlage für eine geordnete Lösung.
i. Für Privatkunden
Ehegatten in Trennung
Die emotional belastetste Phase einer Scheidung lässt wenig Raum für sachliche Wertdiskussionen. Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten nimmt diesen Streitpunkt aus dem Konflikt heraus — und schafft eine Grundlage, auf der entweder die Übernahme durch einen Ehegatten gegen Ausgleich oder der gemeinsame Verkauf vereinbart werden kann.
Wichtig zu wissen: Auch wenn nur einer der Ehegatten den Auftrag erteilt, ist das Gutachten neutral — meine Verpflichtung gilt der methodisch korrekten Wertermittlung, nicht dem Interesse des Auftraggebers.
ii. Für Berufsträger
Familienanwälte und Mediatoren
Für den Zugewinnausgleich nach §§ 1373 ff. BGB sind regelmäßig zwei Bewertungsstichtage relevant: der Beginn des Güterstands (in der Regel Eheschließung) und das Ende (Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags). Bei länger zurückliegender Eheschließung erfordert das eine methodisch belastbare retrospektive Bewertung.
Im familiengerichtlichen Verfahren wird das Sachverständigengutachten als Privatgutachten zwar nicht in Beweiskraft eines gerichtlichen Sachverständigen geführt — es liefert aber den substantiierten Vortrag, auf dessen Grundlage das Gericht häufig auf eine eigene Beweisaufnahme verzichtet, wenn die Gegenseite keine substantiellen Einwände vorbringt.
Arbeitsweise
Vom Erstgespräch zum fertigen Gutachten.
Der Ablauf einer Wertermittlung folgt vier definierten Phasen. Sie wissen vor Beauftragung, welche Schritte erfolgen, welche Unterlagen benötigt werden und mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist.
i.
Klärung
Unverbindliches Erstgespräch zu Anlass, Bewertungsstichtag und Umfang. Klärung der erforderlichen Unterlagen sowie schriftliche Vereinbarung eines Honorars.
ii.
Recherche
Anforderung amtlicher Auskünfte bei Grundbuchamt, Bauamt, Gutachterausschuss etc. Marktrecherche zu Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und weiteren notwendigen Marktdaten.
iii.
Besichtigung
Persönliche Inaugenscheinnahme des Objekts (sofern notwendig mit Aufmaß), fotografischer Dokumentation und Bestandsaufnahme aller wertrelevanten Merkmale — vor Ort, persönlich, ausführlich.
iv.
Ausarbeitung & Übergabe
Methodische Wertermittlung nach den einschlägigen Verfahren der ImmoWertV. Schriftliche Begründung jeder wertbildenden Annahme. Übergabe als gebundenes Original und in digitaler Fassung.
Häufige Fragen
Fragen zum Scheidungs-Gutachten.
Beide Konstellationen sind möglich. Eine gemeinsame Beauftragung ist die ruhigste Lösung — das Ergebnis wird von vornherein von beiden Seiten anerkannt und die Kosten werden geteilt. Bei einseitiger Beauftragung ist das Gutachten gleichwohl neutral; die Gegenseite kann es jedoch grundsätzlich anfechten und ein eigenes Gutachten einholen.
Für den Zugewinnausgleich nach § 1374 BGB ist der Tag der Eheschließung das Anfangsvermögen, für § 1375 BGB die Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags das Endvermögen. Bei vor- oder eheähnlichen Vermögenstransfers können weitere Stichtage relevant werden — das klären wir im Erstgespräch.
Eine Bewertung zum damaligen Stichtag ist methodisch möglich, aber anspruchsvoll. Die Gutachterausschüsse halten historische Datenbestände vor; ergänzend werden überregionale Wertentwicklungsindizes herangezogen und ihre Anwendbarkeit begründet. Bei sehr lange zurückliegenden Stichtagen wird die Unschärfe der Wertaussage transparent ausgewiesen.
Ein Privatgutachten ist im familiengerichtlichen Verfahren formell kein Sachverständigenbeweis, aber substantiierter Parteivortrag. In der Praxis verzichten Familiengerichte oft auf ein eigenes Sachverständigengutachten, wenn ein qualifiziertes Privatgutachten vorliegt und die Gegenseite keine substantiellen Einwände erhebt. Das spart Zeit und Kosten gegenüber einem gerichtlich beauftragten Gutachten.
Bei gemeinsamer Beauftragung wird das Honorar regelmäßig geteilt — entweder hälftig oder nach individueller Vereinbarung. Im Auftragsformular werden beide Ehegatten als Auftraggeber genannt. Eine spätere anteilige Geltendmachung im Zugewinnausgleichsverfahren ist möglich, wenn nur ein Ehegatte zunächst vorgestreckt hat.