Erbschaft
Verkehrswertgutachten für Erbengemeinschaften, Erbschaftsteuer und Pflichtteilsansprüche — neutrale Wertermittlung als G…
Anlass · Nachlassverwaltung
Wertermittlung von Nachlassimmobilien für Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker.
Eine Wertaussage, die der haftungsrechtlichen Sorgfalt eines berufsmäßig Tätigen entspricht — dokumentiert in einer Form, die gegenüber Erben, Gläubigern und Nachlassgericht Bestand hat.
Adressaten
Zwei Perspektiven — ein gemeinsamer Bedarf.
Nachlassverwaltung und Testamentsvollstreckung sind berufsmäßige Aufgaben mit klaren Sorgfaltspflichten. Doch oft sind auch Privatpersonen — Miterben, Begünstigte — auf das Gutachten angewiesen, um die Tätigkeit des Verwalters nachvollziehen zu können.
i. Für Privatkunden
Erben und Begünstigte
Als Miterbe oder Begünstigter haben Sie ein berechtigtes Interesse daran, die Wertannahmen des Nachlassverwalters oder Testamentsvollstreckers überprüfen zu können. Ein unabhängiges Gutachten schafft Transparenz und beugt Konflikten innerhalb der Erbengemeinschaft vor.
Auch wenn die Beauftragung in der Regel durch den Verwalter erfolgt, können Sie als Begünstigter zusätzlich eine eigenständige Plausibilitätsprüfung in Auftrag geben — gerade dann, wenn der Verdacht besteht, dass eine Immobilie unter Wert verwertet werden soll.
ii. Für Berufsträger
Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker, Insolvenzverwalter
Für berufsmäßig Tätige ist die nachvollziehbar dokumentierte Wertermittlung Teil der Sorgfaltspflicht. § 1985 BGB und § 2218 BGB verlangen vom Verwalter eine ordnungsgemäße Verwaltung — wozu auch die zutreffende Bewertung der Nachlassgegenstände gehört.
Ich erstelle Verkehrswertgutachten, die diesem Anspruch genügen: methodisch nach ImmoWertV 2021, mit lückenloser Dokumentation der Wertfindung, geeignet zur Vorlage beim Nachlassgericht und als Grundlage für Teilungsversteigerung oder freihändigen Verkauf.
Arbeitsweise
Vom Erstgespräch zum fertigen Gutachten.
Der Ablauf einer Wertermittlung folgt vier definierten Phasen. Sie wissen vor Beauftragung, welche Schritte erfolgen, welche Unterlagen benötigt werden und mit welcher Bearbeitungszeit zu rechnen ist.
i.
Klärung
Unverbindliches Erstgespräch zu Anlass, Bewertungsstichtag und Umfang. Klärung der erforderlichen Unterlagen sowie schriftliche Vereinbarung eines Honorars.
ii.
Recherche
Anforderung amtlicher Auskünfte bei Grundbuchamt, Bauamt, Gutachterausschuss etc. Marktrecherche zu Bodenrichtwerten, Vergleichspreisen und weiteren notwendigen Marktdaten.
iii.
Besichtigung
Persönliche Inaugenscheinnahme des Objekts (sofern notwendig mit Aufmaß), fotografischer Dokumentation und Bestandsaufnahme aller wertrelevanten Merkmale — vor Ort, persönlich, ausführlich.
iv.
Ausarbeitung & Übergabe
Methodische Wertermittlung nach den einschlägigen Verfahren der ImmoWertV. Schriftliche Begründung jeder wertbildenden Annahme. Übergabe als gebundenes Original und in digitaler Fassung.
Häufige Fragen
Fragen zur Nachlass-Bewertung.
Die Kosten sind Nachlassverbindlichkeit — sie werden aus dem Nachlassvermögen beglichen, nicht vom Verwalter persönlich. Voraussetzung ist, dass die Beauftragung im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung erfolgt und Vermögen zur Bezahlung des Honorars vorhanden ist. Aufträge ohne Nachlassvermögen nehme ich nicht an.
Ja, eine rückwirkende Bewertung auf den Todestag des Erblassers ist methodisch möglich und für erbschaftsteuerliche Zwecke oft notwendig. Bei länger zurückliegenden Stichtagen wird die Datenlage anspruchsvoller — entsprechende historische Marktdaten der Gutachterausschüsse müssen herangezogen und ihre Anwendbarkeit begründet werden.
Aktueller Grundbuchauszug, amtlicher Lageplan, Baupläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten), Wohn- und Nutzflächenberechnungen, gegebenenfalls Teilungserklärung bei Wohnungseigentum, sowie Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen. Falls Unterlagen fehlen, beschaffe ich diese im Rahmen des Auftrags bei den zuständigen Stellen.
Ab vollständiger Unterlagenlage und durchgeführter Besichtigung in der Regel 2-3 Monate. Bei zeitkritischen Nachlass-Verfahren — etwa drohender Teilungsversteigerung — kann eine vorgezogene Bearbeitung vereinbart werden.
Ein nach § 194 BauGB erstelltes Verkehrswertgutachten ist grundsätzlich für Teilungsversteigerungen geeignet. Das Vollstreckungsgericht beauftragt zwar im Zwangsversteigerungsverfahren in der Regel einen eigenen Sachverständigen — ein vorab erstelltes Gutachten liefert jedoch eine belastbare Argumentationsgrundlage und kann den Verfahrensablauf erheblich beschleunigen.