i.Zwei Zahlen bestimmen Ihr Budget

Ihr maximaler Kaufpreis ergibt sich aus zwei Größen: der monatlich tragbaren Rate (daraus folgt die mögliche Darlehenshöhe) und Ihrem verfügbaren Eigenkapital. Von der Summe beider müssen außerdem die Kaufnebenkosten abgezogen werden – denn die sollten nicht mitfinanziert werden.

Kurz: tragbare Rate → Darlehen; Darlehen + Eigenkapital − Nebenkosten = Kaufpreis. Die folgenden Schritte füllen diese Formel mit Leben.

ii.Schritt 1: Was ist monatlich tragbar?

Erstellen Sie eine ehrliche Haushaltsrechnung: alle Einnahmen minus alle Ausgaben (Lebenshaltung, Versicherungen, bestehende Kredite, Mobilität). Was übrig bleibt, ist Ihr Spielraum für die Rate – aber nicht vollständig.

Als Faustregel sollten die Wohnkosten rund ein Drittel des Nettoeinkommens nicht dauerhaft überschreiten. Wichtig: Als Eigentümer tragen Sie zusätzlich Instandhaltung und Rücklagen, die ein Mieter nicht hat – planen Sie deshalb einen Puffer ein und rechnen Sie nicht bis an die Grenze.

iii.Schritt 2: Eigenkapital realistisch ansetzen

Je mehr Eigenkapital, desto niedriger Darlehen, Zins und Risiko. Empfehlenswert ist, dass Ihr Eigenkapital mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises abdeckt. Banken vergeben Finanzierungen zwar auch mit weniger – das verteuert aber meist den Zins spürbar.

iv.Schritt 3: Kaufnebenkosten in Baden-Württemberg

Die Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu und sollten aus Eigenkapital bezahlt werden. In Baden-Württemberg sind das typischerweise:

  • Grunderwerbsteuer: 5,0 % des Kaufpreises
  • Notar & Grundbuch: rund 2,0 %
  • Maklerprovision: meist 3,57 % inkl. MwSt für den Käuferanteil (seit Ende 2020 geteilt)
Summe

In Summe rund 10–11 % des Kaufpreises. Bei 400.000 € Kaufpreis sind das etwa 42.000 €, die zusätzlich aufzubringen sind.

v.Schritt 4: Vom Darlehen zum Kaufpreis

Aus Rate, Sollzins und anfänglicher Tilgung ergibt sich die Darlehenshöhe: Darlehen = (Monatsrate × 12) ÷ (Sollzins % + Tilgung %).

Beispiel: Bei 1.200 € Rate, 3,7 % Zins und 2,0 % Tilgung ergibt sich ein Darlehen von rund 253.000 €. Mit 80.000 € Eigenkapital stehen 333.000 € zur Verfügung. Nach Abzug von rund 10,6 % Nebenkosten bleibt ein maximaler Kaufpreis von etwa 300.000 €.

Direkt ausrechnen

Auf kaufberatunghaus.de finden Sie fünf kostenlose, auf Baden-Württemberg abgestimmte Rechner: Budget (max. Kaufpreis), Kaufnebenkosten, Haushalts-, Tilgungs- sowie einen Kaufen-oder-mieten-Rechner.

vi.Sicher kalkulieren: Zins, Tilgung, Stresstest

  • Lange Zinsbindung (10–15 Jahre) sichert Planbarkeit.
  • Tilgung mindestens 2 %, damit die Restschuld bis zum Ende der Zinsbindung deutlich sinkt.
  • Stresstest: Rechnen Sie gegen, ob Sie die Rate auch bei einem um 2–3 Prozentpunkte höheren Anschlusszins noch tragen können.
  • Reserve für Instandhaltung und Unvorhergesehenes nicht vergessen.

vii.Vor dem Kauf: Stimmt der Preis?

Budget geklärt heißt noch nicht, dass der geforderte Preis angemessen ist. Genau das prüft eine unabhängige Kaufberatung: Kaufpreiseinordnung am örtlichen Markt, Bauzustand und Unterlagen – als Schutz vor Fehlkauf. Mehr dazu auf kaufberatunghaus.de.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung. Verbindliche Konditionen erhalten Sie von Ihrer Bank; die Angemessenheit des Kaufpreises prüfe ich gern im Rahmen einer Kaufberatung. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.