i.Warum der Wert über den Ausgleich entscheidet

Beim gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird bei der Scheidung der während der Ehe erzielte Vermögenszuwachs (Zugewinn) zwischen den Partnern ausgeglichen. Wer mehr Zugewinn erzielt hat, zahlt die Hälfte des Überschusses an den anderen. Eine Immobilie ist dabei fast immer der größte Einzelposten – ihr Verkehrswert wirkt sich deshalb unmittelbar und in voller Höhe auf die Ausgleichsforderung aus.

Ein Bewertungsunterschied von 10 % bedeutet bei einem Haus von 500.000 € bereits 50.000 € – und davon die Hälfte, also 25.000 €, in der Ausgleichsforderung. Genau deshalb wird der Wert so häufig zum Streitpunkt.

ii.Der maßgebliche Stichtag

Für das Endvermögen ist nach § 1384 BGB der Tag der Rechtshängigkeit des Scheidungsantrags maßgeblich – praktisch der Tag, an dem der Antrag dem anderen Ehegatten zugestellt wird. Das Anfangsvermögen wird auf den Tag der Eheschließung bezogen. Der Verkehrswert der Immobilie ist also auf den Tag der Antragszustellung zu ermitteln – nicht auf heute und nicht auf einen späteren Verkaufszeitpunkt.

Spätere Wertveränderungen (z. B. ein Preisanstieg nach der Trennung) bleiben für die Berechnung außen vor. Ein Gutachten benennt den Wertermittlungsstichtag eindeutig.

iii.Nettowert: Verkehrswert minus Restschulden

In die Vermögensbilanz fließt nicht der Kaufpreis und nicht der Bruttowert ein, sondern der Nettowert: Verkehrswert am Stichtag abzüglich der zu diesem Zeitpunkt noch valutierenden Darlehen.

Beispiel

Verkehrswert am Stichtag 520.000 €, Restschuld des gemeinsamen Darlehens 180.000 € → in die Bilanz fließt ein Nettowert von 340.000 €. Gehört die Immobilie beiden je zur Hälfte, wird sie anteilig berücksichtigt.

iv.Latente Steuern berücksichtigen

Würde die Immobilie verkauft, könnten Steuern anfallen – etwa Spekulationssteuer nach § 23 EStG, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und keine Eigennutzung vorliegt. Nach der Rechtsprechung des BGH sind solche latenten Steuern wertmindernd zu berücksichtigen – und zwar bezogen auf den Stichtag (Antragszustellung), nicht auf einen tatsächlichen Verkauf.

Das ist kein Detail: Bei hohen Wertzuwächsen kann die latente Steuer fünf- bis sechsstellig ausfallen und die Ausgleichsforderung deutlich verändern. Ein fundiertes Gutachten weist den Verkehrswert aus; die konkrete Steuerlast stimmen Sie mit Anwalt und Steuerberater ab.

v.Wohnrecht, Nießbrauch und andere Belastungen

Belastungen wie Wohnrecht oder Nießbrauch mindern den Wert – aber nur, wenn sie am Stichtag tatsächlich noch bestehen. Ein bereits erloschenes Recht wird nicht wertmindernd angesetzt. Solche Rechte sind sachverständig zu kapitalisieren (Wert des Rechts in Abhängigkeit von Alter und Restlaufzeit) und vom Verkehrswert abzuziehen.

vi.Neutral und gerichtsfest bewerten

Wunschwerte einer Seite helfen nicht weiter. Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB wird von einem unabhängigen, zur Neutralität verpflichteten Sachverständigen erstellt, folgt der ImmoWertV und legt jeden Schritt offen. Genau diese Nachvollziehbarkeit macht es gegenüber der Gegenseite, den Anwälten und dem Familiengericht belastbar – anders als eine kostenlose Maklereinschätzung, die dort kein Gewicht hat.

vii.Drei Wege für die Immobilie

  • Verkauf und Aufteilung des Erlöses – die klarste Lösung, wenn keiner das Objekt halten will.
  • Übernahme durch einen Partner gegen Auszahlung des anderen – Grundlage ist der Verkehrswert (abzüglich übernommener Schulden). Hier ist eine belastbare Bewertung besonders wichtig.
  • Teilungsversteigerung – wenn keine Einigung gelingt. Sie ist meist die wirtschaftlich ungünstigste Variante, weil Versteigerungserlöse häufig unter dem Verkehrswert liegen.

viii.Rechenbeispiel Auszahlung

Beispiel Übernahme

Verkehrswert 520.000 €, gemeinsames Eigentum je 50 %, Restschuld 180.000 € (von beiden gesamtschuldnerisch). Übernimmt ein Partner die Immobilie samt Darlehen, beträgt der Nettowert 340.000 €; der Hälfteanteil des anderen liegt bei 170.000 €. Um diesen auszuzahlen, ist meist eine Anschlussfinanzierung nötig – die Bank verlangt dafür in der Regel ein belastbares Wertgutachten.

ix.Ablauf

Nach einem vertraulichen Erstgespräch klären wir Zweck und Stichtag, stellen die Unterlagen zusammen (Grundbuch, Pläne, Flächen, Darlehensstände, ggf. eingetragene Rechte), besichtigen die Immobilie und ermitteln den Verkehrswert auf den Stichtag. Sie erhalten ein neutrales, schriftliches Gutachten – auf Wunsch als gemeinsame Beauftragung beider Parteien, was Kosten spart und Streit reduziert.

x.Häufige Fragen

Wer trägt die Gutachtenkosten? Bei gemeinsamer Beauftragung werden sie meist geteilt; beauftragt eine Seite allein, trägt sie zunächst die Kosten.

Genügt ein Online-Wert oder eine Maklereinschätzung? Für eine erste Orientierung ja – im Streitfall oder vor Gericht nein. Dort zählt ein methodisch hergeleitetes Verkehrswertgutachten.

Was, wenn die Immobilie nur einem gehört? Auch dann ist ihr Wertzuwachs während der Ehe für den Zugewinn relevant – die Bewertung bleibt erforderlich.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Familienrechtliche und steuerliche Fragen klären Sie bitte mit Anwalt und Steuerberater. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.