i.Was ist ein RND-Gutachten — und warum jetzt?

Ein Restnutzungsdauergutachten — kurz RND-Gutachten — ist die sachverständige Feststellung, wie viele Jahre ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Steuerlich liegt sein Wert darin, dass anstelle der typisierten AfA-Sätze des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die tatsächlich kürzere Nutzungsdauer angesetzt werden kann: Statt einer pauschalen Abschreibung über 33, 40 oder 50 Jahre wird die jährliche AfA an die tatsächliche, kürzere Nutzungsdauer angepasst — sie fällt höher aus und mindert entsprechend die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Die Mechanik ist nüchtern, aber wirkungsvoll: Wird eine Restnutzungsdauer von 25 statt 50 Jahren festgestellt, verdoppelt sich der lineare AfA-Satz von 2,0 auf 4,0 Prozent. Bei einem Gebäudeanteil von 400.000 EUR bedeutet das eine Verdopplung der jährlichen Abschreibung von 8.000 auf 16.000 EUR — und damit, je nach persönlichem Steuersatz, einen erheblichen jährlichen Liquiditätsvorteil über die gesamte Haltedauer.

Die typisierten AfA-Sätze — und was sie bedeuten

Um den Hebel zu verstehen, lohnt der Blick auf die gesetzliche Ausgangslage. § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG ordnet Gebäuden feste, von der tatsächlichen Nutzungsdauer unabhängige AfA-Sätze zu. Die in der Praxis für Wohnimmobilien wichtigsten Fälle (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG in der ab dem Veranlagungszeitraum 2023 geltenden Fassung):

Für zum Betriebsvermögen gehörende, nicht Wohnzwecken dienende Gebäude (Bauantrag nach dem 31. März 1985) gilt daneben ein Satz von 3,0 % nach Nr. 1. Entscheidend ist in allen Fällen: Diese Zeiträume sind typisierte Rechengrößen, nicht die tatsächliche Lebensdauer eines Gebäudes. Das BMF stellt selbst klar, dass diese AfA-Zeiträume nicht mit der Gesamtnutzungsdauer im Sinne des Bewertungsgesetzes oder der ImmoWertV gleichzusetzen sind und die tatsächliche Nutzungsdauer in der Regel sogar länger ausfällt. Umgekehrt eröffnet § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG die Gegenrichtung: Ist die tatsächliche Nutzungsdauer im begründeten Ausnahmefall kürzer, darf nach dieser kürzeren Dauer abgeschrieben werden.

Genau hier hat sich die Rechtslage zuletzt deutlich zugunsten der Steuerpflichtigen verschoben. Nach den BFH-Urteilen IX R 25/19 (2021) und IX R 14/23 (2024) ist jede geeignete Nachweismethode zulässig. Und zum 1. Dezember 2025 hat das Bundesfinanzministerium sein restriktives Anwendungsschreiben vom 22. Februar 2023 vollständig aufgehoben — mit der Folge, dass die zuvor geforderten formalen Hürden entfallen sind. Was das konkret bedeutet, wird in Abschnitt iv. eingeordnet.

Kurz gefasst

Das RND-Gutachten ist kein Steuersparmodell, sondern die methodisch saubere Anwendung einer gesetzlichen Öffnungsklausel. Wer eine vermietete Bestandsimmobilie hält oder erwirbt, ohne die tatsächliche Nutzungsdauer prüfen zu lassen, lässt unter Umständen über die Haltedauer einen erheblichen AfA-Vorteil ungenutzt.

ii.Worauf das Finanzamt bei der Prüfung achtet

Die mediale Berichterstattung erweckt gelegentlich den Eindruck, ein RND-Gutachten sei eine Frage weniger Klicks. Die Wirklichkeit der Veranlagungs- und Bewertungsstellen ist eine andere — und sie hat sich durch den Wegfall des BMF-Schreibens nicht vereinfacht, sondern eher auf die inhaltliche Substanz verlagert. Drei Kriterien entscheiden über Anerkennung oder Ablehnung:

1. Qualifikation des Sachverständigen

Das inzwischen aufgehobene BMF-Schreiben verlangte ausdrücklich einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert zertifizierten Gutachter. Diese formale Vorgabe ist seit dem 1. Dezember 2025 nicht mehr bindend. In der Praxis ändert das jedoch wenig: Die Qualifikation des Sachverständigen bleibt das maßgebliche Kriterium für die Akzeptanz eines Gutachtens beim Finanzamt — sie ist nur nicht mehr als formale Eingangsschwelle ausgestaltet, sondern als faktische Beweiskraft. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen wird bei der Finanzverwaltung regelmäßig höhere Akzeptanz finden und ist im Streitfall — etwa im Einspruchs- oder Klageverfahren — schwerer angreifbar als die Ausarbeitung eines Anbieters ohne nachweisbare Qualifikation. Mit dem Wegfall der formalen BMF-Vorgabe steigt nicht der Spielraum für unqualifizierte Gutachten, sondern die Bedeutung der inhaltlichen Substanz und der Glaubwürdigkeit des Verfassers. Die Wahl eines qualifizierten Sachverständigen ist nach Wegfall der formalen Pflicht damit nicht weniger sinnvoll als vorher — sie ist das wirksamste Instrument, um Beanstandungen von vornherein zu vermeiden.

2. Ortsbesichtigung statt Online-Schätzung

Ein allein auf standardisierten Online-Modellen beruhender Nachweis dürfte regelmäßig Schwierigkeiten haben, die vom BFH geforderte Objektbezogenheit zu erfüllen. Der BFH hat in IX R 14/23 klargestellt, dass die schlichte Bezugnahme auf eine modellhaft ermittelte Rest- und Gesamtnutzungsdauer nach der ImmoWertV nicht genügt. Verlangt wird die objektkonkrete Auseinandersetzung mit den drei vom BFH benannten Determinanten:

Diese Determinanten lassen sich ohne eigene Ortsaufnahme des Gutachters kaum belastbar bestimmen. Ein Gutachten ohne dokumentierte, persönliche Ortsbesichtigung mit aussagekräftiger Fotodokumentation ist im Streitfall angreifbar.

3. Nachvollziehbare Herleitung der Verkürzung

Der inhaltlich gewichtigste Punkt ist die Herleitung: Warum unterschreitet die tatsächliche Nutzungsdauer die typisierte? Welche objektspezifischen Merkmale rechtfertigen die Verkürzung — und um wie viele Jahre? Ein überzeugendes Gutachten beschreibt nicht nur den Zustand, sondern würdigt ihn: Es legt dar, inwiefern das Objekt negativ vom altersentsprechenden Normalzustand abweicht, und begründet, weshalb am Ende der geltend gemachten Restnutzungsdauer kein wirtschaftlich sinnvoller Nutzungsvorrat und kein Restwert mehr vorhanden ist. Eine reine Tabellenableitung ohne diese Würdigung genügt nicht.

Gut begründete Gutachten haben regelmäßig bessere Erfolgsaussichten als pauschale Behauptungen einer „niedrigeren Nutzungsdauer" ohne objektbezogene Würdigung. Auf den Text und die Dokumentation kommt es an — nicht auf die Tabelle.

iii.Das Zusammenspiel dreier Gutachten — eine Einschätzung aus der Praxis

Vorab zur Einordnung: Weder das Gesetz noch der BFH verlangen ein Verkehrswertgutachten, eine gesonderte Kaufpreisaufteilung oder gar die Kombination dreier Gutachten. Verlangt wird allein ein geeigneter Nachweis der kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Der folgende Abschnitt beschreibt daher eine strategische Einschätzung, keine rechtliche Notwendigkeit.

Vor diesem Hintergrund ein praktischer Punkt, den manche Anbieter ausblenden: Ein isoliertes RND-Gutachten setzt auf einer Bemessungsgrundlage auf, die in der Praxis häufig Gegenstand der Prüfung ist — nämlich auf der Frage, was überhaupt der abschreibungsfähige Gebäudewert ist. Wer hier eine Pauschalrechnung des Notars oder eine schematische Aufteilung aus der BMF-Arbeitshilfe übernimmt, kann eine noch so sorgfältig ermittelte Restnutzungsdauer vorlegen — der Hebel verliert an Wirkung, wenn der Gebäudeanteil zu niedrig angesetzt ist.

Nach unserer Einschätzung kann sich in solchen Fällen eine Kombination aus drei aufeinander aufbauenden Gutachten als besonders belastbar erweisen:

Schritt 1 — Das Verkehrswertgutachten als Fundament

Das Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ermittelt den Gesamtverkehrswert der Immobilie nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV 2021 (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren). Es liefert einen methodisch nach einer Rechtsverordnung hergeleiteten Wertansatz, der einer pauschalen Schätzung deutlich überlegen ist und für die Finanzverwaltung schwerer zu erschüttern ist. Ohne eine belastbare Wertermittlung fehlt der Kaufpreisaufteilung häufig eine eigenständige bewertungsmethodische Grundlage.

Schritt 2 — Die Kaufpreisaufteilung als Filter

Auf Basis des Verkehrswertgutachtens wird der tatsächlich gezahlte Kaufpreis sauber in zwei Bestandteile zerlegt: Grund und Boden (nicht abschreibungsfähig) und Gebäudeanteil (abschreibungsfähig). Hier ist Vorsicht geboten: Fehlen im Kaufvertrag tragfähige Angaben, greift das Finanzamt regelmäßig auf die Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des BMF zurück — ein Excel-Werkzeug, das in bestimmten Konstellationen, insbesondere bei hohen Bodenwerten, zu vergleichsweise niedrigen Gebäudeanteilen führen kann. Der BFH hat diese Schwäche im Urteil IX R 26/19 vom 21. Juli 2020 ausdrücklich benannt: Ein Finanzgericht darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt, nicht einfach durch die mit der BMF-Arbeitshilfe ermittelte Aufteilung ersetzen — unter anderem, weil die Arbeitshilfe auf ein vereinfachtes Sachwertverfahren verengt ist. Eine gutachterliche Kaufpreisaufteilung arbeitet stattdessen mit den tatsächlichen Bodenrichtwerten des örtlichen Gutachterausschusses und einem bewertungsmethodisch korrekt ermittelten Gebäudewert. Ergebnis: ein begründbarer, häufig deutlich höherer Gebäudeanteil als nach dem BMF-Tool.

Schritt 3 — Das RND-Gutachten als Multiplikator

Erst jetzt setzt das RND-Gutachten an: Es nimmt den über die Kaufpreisaufteilung sauber hergeleiteten Gebäudeanteil als Bemessungsgrundlage und kürzt die Abschreibungsdauer auf die tatsächlich verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer. Der mathematische Effekt: Höhere Bemessungsgrundlage × höherer AfA-Satz = deutlich gesteigerte Jahres-AfA.

Rechenbeispiel

Kaufpreis 600.000 EUR. Schematisch (BMF-Tool): Gebäudeanteil 60 % = 360.000 EUR, AfA über 50 Jahre = 7.200 EUR/Jahr. Strategisches Vorgehen: Gebäudeanteil 75 % = 450.000 EUR (gutachterlich begründet), Restnutzungsdauer 25 Jahre = 18.000 EUR/Jahr. Die jährliche Abschreibung würde sich in diesem vereinfachten Beispiel auf das Zweieinhalbfache erhöhen, sofern die zugrunde gelegten Wertansätze und die Restnutzungsdauer steuerlich anerkannt werden. (Die tatsächlichen Werte sind stets objektkonkret zu ermitteln.)

Das eigentliche Argument für das Zusammenspiel ist aber kein rechnerisches, sondern ein verfahrensrechtliches: Die drei Gutachten stützen sich gegenseitig. Greift das Finanzamt die Restnutzungsdauer an, verweist das RND-Gutachten auf das Verkehrswertgutachten als methodische Grundlage. Greift es die Kaufpreisaufteilung an, ist der zugrunde liegende Verkehrswert nach ImmoWertV nachvollziehbar hergeleitet. Greift es den Gesamtwert an, muss es sich inhaltlich mit der gutachterlichen Herleitung auseinandersetzen. Das Finanzamt ist zwar nicht verpflichtet, ein eigenes Gegengutachten vorzulegen — es kann die Schlüssigkeit bestreiten, Ergänzungen verlangen oder eigene Bewertungsansätze heranziehen. Eine konsistente, mehrfach abgesicherte Herleitung kann die Position des Steuerpflichtigen im Verfahren jedoch stärken. Eine Garantie für die Anerkennung ist damit nicht verbunden, da die Beurteilung stets vom Einzelfall abhängt.

Hinzu kommt ein Aspekt aus der praktischen Erfahrung: Ein konsistentes, aufeinander aufbauendes Gutachtenpaket wird im Veranlagungs- und Einspruchsverfahren häufig als nachvollziehbarer wahrgenommen als ein isoliertes RND-Gutachten. Drei aufeinander aufbauende Gutachten können den Eindruck stützen, dass die Bewertung der Immobilie von Grund auf sorgfältig durchdacht wurde. Das ersetzt keine inhaltliche Prüfung, kann aber dazu beitragen, Rückfragen zu reduzieren.

Für Steuerberater hat das Trio einen weiteren konkreten Vorteil: Die methodische Konsistenz erlaubt es, die AfA-Position in der Steuererklärung mit einem in sich geschlossenen Anlagenkonvolut zu belegen — Verkehrswertgutachten, Kaufpreisaufteilung und RND-Gutachten als drei nummerierte Anlagen, die aufeinander Bezug nehmen. Eine vollständige, geordnete und in sich schlüssige Dokumentation kann die Nachvollziehbarkeit für die Finanzverwaltung erleichtern.

iv.Gesetzliche Grundlagen und aktuelle Rechtsprechung

Die Rechtsgrundlage ist denkbar schmal — und genau das ist die Stärke. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es dem Steuerpflichtigen, bei Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer anstelle der typisierten AfA nach Satz 1 diese kürzere Nutzungsdauer zugrunde zu legen. Nutzungsdauer ist dabei nach § 11c Abs. 1 EStDV der Zeitraum, in dem das Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Die Norm steht seit Jahrzehnten weitgehend unverändert im Gesetz. Verändert hat sich ihre praktische Durchsetzbarkeit — und zwar zuletzt deutlich.

BFH IX R 25/19 vom 28.07.2021 — die Methodenfreiheit

Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs hat 2021 mit aller Klarheit entschieden: Der Steuerpflichtige kann sich zum Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer jeder geeigneten Darlegungsmethode bedienen, sofern diese Rückschlüsse auf die maßgeblichen Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen) zulässt. Ein Bausubstanzgutachten im Sinne des ERAB-Verfahrens ist nicht zwingend Voraussetzung. Eine Verengung der Gutachtenmethodik würde nach Auffassung des Senats die Anforderungen an die Feststellungslast überspannen, da im Schätzwege ohnehin nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit — keine Gewissheit — verlangt werden kann.

BMF-Schreiben vom 22.02.2023 — und seine Aufhebung zum 01.12.2025

Die Finanzverwaltung reagierte auf das Urteil mit dem BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023. Dieses verlangte ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen, einen ausdrücklich auf § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gerichteten Gutachtenzweck und lehnte die isolierte Übernahme der ImmoWertV-Modellansätze ab. Diese Anweisung band die Finanzämter, nicht aber die Gerichte.

Mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das BMF dieses Anwendungsschreiben dann vollständig aufgehoben — ohne es durch ein neues zu ersetzen. Gründe wurden nicht genannt. Maßgeblich ist seither wieder der Gesetzeswortlaut des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG sowie die höchstrichterliche Rechtsprechung. Praktische Folge: Die zuvor geforderten formalen Hürden — insbesondere die zwingende Zertifizierung des Gutachters — sind entfallen; der Nachweis ist wieder mit jeder geeigneten sachverständigen Methode möglich.

Einordnung der Aufhebung

Die Aufhebung erweitert den Spielraum, senkt aber nicht die inhaltliche Messlatte. Die materiellen Anforderungen der BFH-Rechtsprechung — objektbezogene Würdigung der maßgeblichen Umstände und nachvollziehbare Herleitung der Nutzungsdauer — bleiben unverändert bestehen. In der Praxis wird hierfür regelmäßig eine persönliche Ortsbesichtigung erforderlich sein. Wer die weggefallene Formalvorgabe mit einem inhaltlichen Freibrief verwechselt, riskiert die Ablehnung auf der nächsten Ebene. Da das BMF-Schreiben keine bindenden Detailregeln mehr ersetzt, sollten Investoren die weitere Entwicklung der Verwaltungspraxis beobachten und im Zweifel steuerlichen Rat einholen.

BFH IX R 14/23 vom 23.01.2024 — die Bestätigung mit Augenmaß

Das Urteil vom Januar 2024 bestätigt die Methodenfreiheit aus IX R 25/19 — und widerspricht insoweit ausdrücklich den engeren Vorgaben des (damals noch geltenden) BMF-Schreibens. Zugleich zieht der Senat eine klare Grenze: Der bloße Verweis auf eine modellhaft errechnete Gesamt- und Restnutzungsdauer nach der ImmoWertV genügt nicht. Es braucht die objektkonkrete Auseinandersetzung. Im entschiedenen Fall hielt der BFH die finanzgerichtlich akzeptierte Verkürzung auf rund 19 Jahre revisionsrechtlich für nicht zu beanstanden. Mehrere Finanzgerichte, darunter das FG Münster (Urteile vom 14.02.2023, Az. 1 K 3840/19 F und 1 K 3841/19 F, sowie vom 27.04.2023, Az. 1 K 487/19 E), hatten zuvor bestätigt, dass auf der ImmoWertV basierende Gutachten für die AfA-Verkürzung genügen können — vorausgesetzt, die Methodik wird objektbezogen ausgeführt.

FG Hamburg 3 K 60/23 vom 01.04.2025 — methodische Substanz schlägt Formalien

Das Finanzgericht Hamburg hat die Linie des BFH konsequent fortgeschrieben und einen zentralen Punkt herausgearbeitet: Entscheidend ist die methodische Substanz des Gutachtens, nicht ein bestimmtes Zertifikat des Verfassers. Im Streitfall hatte eine vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts für vier Bestandsimmobilien eine kürzere tatsächliche Restnutzungsdauer auf Grundlage privat beauftragter Gutachten geltend gemacht, die nach den Bewertungsverfahren der ImmoWertV und der Sachwertrichtlinie erstellt waren. Das Finanzamt hatte die Gutachten nur teilweise anerkannt. Das FG Hamburg gab der Klägerin Recht: Der Steuerpflichtige könne sich „jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint". Ausdrücklich anerkannt werden die sachverständige Ermittlung nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 und das Punkteraster der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 ImmoWertV 2021 (vormals Anlage 4 SW-RL) als anerkannte gutachterliche Schätzungsmethoden. Die strengeren formalen Anforderungen des BMF-Schreibens vom 22.02.2023 stützten sich nach Auffassung des Senats nicht auf eine ausreichende gesetzliche Grundlage; mit der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 01.12.2025 ist diese Linie nun auch verwaltungsseitig nachvollzogen.

Was daraus für die Praxis folgt — und was zentrale Botschaft dieses Urteils nicht sein darf: Das Urteil entlässt den Sachverständigen ausdrücklich nicht aus seiner fachlichen Verantwortung. Im Gegenteil — wenn die formale Hürde der Zertifizierung als Eingangsfilter wegfällt, gewinnt die nachprüfbare Qualität des Gutachtens selbst als Akzeptanzkriterium an Bedeutung. Das Finanzgericht hat gerade nicht entschieden, dass jedes beliebige „Privatgutachten" anerkannt werden müsste; es hat im konkreten Fall ein fachlich fundiertes, ImmoWertV-konformes Gutachten mit nachvollziehbarer Herleitung und Methodik gewürdigt. Für die Beauftragung bedeutet das: Die Wahl eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen ist nach Wegfall der formalen Pflicht nicht weniger sinnvoll, sondern bleibt das wirksamste Instrument, um die Akzeptanz beim Finanzamt von vornherein abzusichern und die Beweiskraft im Streitfall zu erhöhen.

Die Grenze: Abbruch- oder Veräußerungsabsicht

Nicht jede Erwartung einer kürzeren Nutzung trägt die Verkürzung. Nach ständiger Rechtsprechung — vom BMF im Schreiben vom 22.02.2023 ausdrücklich aufgegriffen — rechtfertigt die bloße Absicht, ein Gebäude abzubrechen oder zu veräußern, für sich genommen keine kürzere Nutzungsdauer (BFH, Urteil vom 15.12.1981, VIII R 116/79). Eine Verkürzung kommt erst in Betracht, wenn die weitere Nutzung praktisch ausgeschlossen ist — etwa weil die Abbruchvorbereitungen so weit gediehen sind, dass eine andere Nutzung kaum noch möglich erscheint (BFH, Urteil vom 08.07.1980, VIII R 176/78), oder weil eine konkrete Abbruchverpflichtung zu einem feststehenden Zeitpunkt besteht (BFH, Urteil vom 22.08.1984, I R 198/80). Für das laufende Vermietungsobjekt ohne Abbruchszenario bleibt es bei der Notwendigkeit, den wirtschaftlichen oder technischen Verbrauch objektbezogen darzulegen.

Der Steuerpflichtige darf jede sachverständige Methode wählen, die im Einzelfall geeignet ist — er muss aber zeigen, warum sie geeignet ist. — sinngemäß BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23

Was ein tragfähiges Gutachten leisten muss

Aus Gesetz und Rechtsprechung lassen sich die Anforderungen klar ableiten. Wer sie kennt, kann den typischen Beanstandungen von vornherein begegnen:

Ein Gutachten, das diese Punkte sauber abarbeitet, ist nicht unangreifbar — aber es ist in der Regel widerstandsfähiger und führt eher zu einer inhaltlichen Auseinandersetzung des Finanzamts.

v.Fazit und strategische Checkliste

Wer eine vermietete Bestandsimmobilie erwirbt oder hält, sollte die Frage der Restnutzungsdauer nicht den Standardsätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG überlassen. Die Rechtsprechung hat den Weg geebnet, und mit der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 sind die formalen Hürden zusätzlich gefallen — die inhaltlichen bleiben jedoch bestehen und sind nehmbar, wenn die Methodik stimmt. Nach unserer Einschätzung liegt der wirksamste Hebel häufig nicht im RND-Gutachten allein, sondern im Zusammenspiel von Verkehrswertgutachten, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauergutachten, die sich gegenseitig methodisch stützen können.

Checkliste für Investoren

1. Vor dem Notartermin: Hochrechnung der AfA-Effekte mit Steuerberater und Sachverständigem.
2. Qualifizierten Sachverständigen wählen: Auch nach Wegfall der formalen BMF-Vorgabe ist die Beauftragung eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen das wirksamste Instrument, um die Akzeptanz beim Finanzamt von vornherein abzusichern und die Beweiskraft im Streitfall zu erhöhen.
3. Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB beauftragen — als Fundament.
4. Auf dieser Basis eine eigenständige Kaufpreisaufteilung erstellen lassen, statt sich allein auf die BMF-Arbeitshilfe zu verlassen (vgl. BFH IX R 26/19).
5. RND-Gutachten mit persönlicher Ortsbesichtigung, Fotodokumentation und objektkonkreter Herleitung der Verkürzung.
6. Alle drei Dokumente gemeinsam mit der Steuererklärung einreichen — als geschlossener, in sich schlüssiger Block.
7. Im Einspruchs- oder Klageverfahren auf BFH IX R 25/19 und IX R 14/23 sowie die Aufhebung des BMF-Schreibens zum 01.12.2025 verweisen.

Ein methodisch belastbares Gutachten-Trio kann sich – abhängig von Objekt, Steuersatz und anerkannter Verkürzung – bereits in den ersten Veranlagungsjahren rechnen. Was darüber hinaus bleibt, ist ein nachvollziehbar dokumentierter Aktenstand, der einer Prüfung besser standhält als pauschale Ansätze. Genau das ist der Unterschied zwischen einem teuren PDF und einem fachlich tragfähigen Nachweis – ohne dass damit eine bestimmte steuerliche Anerkennung im Einzelfall zugesagt werden könnte.

vi.Quellen und weiterführende Links

Gesetzliche Grundlagen

BFH-Rechtsprechung zur kürzeren Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG)

BFH-Rechtsprechung zur Abbruch- bzw. Veräußerungsabsicht (vor 2010 keine amtliche Online-URL; Fundstelle im Bundessteuerblatt)

BFH-Rechtsprechung zur Kaufpreisaufteilung

Finanzgerichtliche Bestätigung (ImmoWertV-basiertes Gutachten genügt)

Verwaltungsanweisungen

Normen und Hilfsmittel zur Sachverständigentätigkeit

Wichtiger Hinweis

Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und gibt den Diskussionsstand zum Zeitpunkt der Veröffentlichung wieder. Er stellt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung im Einzelfall dar und begründet kein Mandats- oder Beratungsverhältnis. Eine steuerliche Beratung ist den nach dem Steuerberatungsgesetz befugten Personen (insbesondere Steuerberatern) vorbehalten; eine Rechtsberatung den nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz befugten Personen.

Trotz sorgfältiger Recherche wird für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte – insbesondere der wiedergegebenen Gesetzes-, Verordnungs- und Rechtsprechungsinhalte – keine Gewähr übernommen. Steuer- und Rechtslage sowie die Verwaltungspraxis können sich ändern; nach der Aufhebung des BMF-Schreibens zum 1. Dezember 2025 besteht derzeit keine ersetzende Verwaltungsanweisung, sodass sich die Praxis der Finanzämter weiterentwickeln kann. Die steuerliche Anerkennung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer hängt stets von den Verhältnissen des Einzelfalls ab; aus den dargestellten Beispielen und Rechenwerten lässt sich kein Anspruch auf ein bestimmtes Ergebnis ableiten. Eine Haftung wird – soweit gesetzlich zulässig – nicht übernommen. Verlinkte externe Inhalte geben die Auffassung der jeweiligen Anbieter wieder; für deren Inhalte wird keine Haftung übernommen. Rechtsstand: Juni 2026.

Weiterführend

Detailliert zu Ablauf, Kosten und steuerlicher Anerkennung eines Restnutzungsdauer-Gutachtens: restnutzungsdauergutachten.info ›

Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.