i.Ausgangslage
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 den Gesetzentwurf zur Anpassung des sozialen Mietrechts beschlossen — im Verfahren als „Mietrecht II" bezeichnet. Der vom Bundesjustizministerium ausgearbeitete Referentenentwurf war zuvor am 8. Februar 2026 an Länder und Verbände versandt worden. Verabschiedung durch den Bundestag und Inkrafttreten sind frühestens für das zweite Halbjahr 2026 zu erwarten.
Die Reform schließt thematisch an „Mietrecht I" aus dem Jahr 2025 an, mit dem die Mietpreisbremse bis Ende 2029 verlängert worden ist. Das Bundesverfassungsgericht hat die Verfassungsmäßigkeit dieser Verlängerung Anfang 2026 ausdrücklich bestätigt. Mietrecht II richtet sich nun gegen jene Konstruktionen, mit denen die Mietpreisbremse in der Praxis unterlaufen wurde — möblierte Vermietung, Indexmietverträge und Kurzzeitmietmodelle.
Dieser Beitrag stellt die Eckpunkte des Entwurfs zusammen und ordnet sie kompakt ein. Eine vertiefende Bewertung der Auswirkungen auf die Verkehrswertermittlung folgt in einem gesonderten Beitrag, sobald der finale Gesetzestext vorliegt. Eine Rechtsberatung ersetzt dieser Beitrag nicht.
ii.Die Änderungen im Überblick
Fünf Bereiche werden nach übereinstimmender Berichterstattung neu geregelt. Die Darstellung folgt dem zum Redaktionsschluss vorliegenden Stand des Kabinettsentwurfs.
Deckelung von Indexmieten
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll die jährliche Steigerung bei Indexmietverträgen auf 3,5 Prozent begrenzt werden. Bisher koppeln Indexverträge die Miete unmittelbar an den Verbraucherpreisindex — ohne Obergrenze nach oben. In den Jahren hoher Inflation seit 2022 hat sich diese Konstruktion für Vermieter zu einem deutlichen Renditevorteil entwickelt, der unter dem neuen Recht in den ausgewiesenen Gebieten weitgehend entfallen würde.
Möblierungszuschlag
Vermieter möblierter Wohnungen müssen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen und seine Berechnung am Zeitwert des Mobiliars orientieren. Für voll ausgestattete Einheiten ist eine Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Damit wird ein Kalkül beendet, das den Mietpreisbremsen-Schutz durch undifferenzierte Pauschalzuschläge faktisch ausgehöhlt hatte.
Kurzzeitmietverträge
Verträge „zum vorübergehenden Gebrauch" sollen grundsätzlich auf sechs Monate, in Ausnahmefällen auf acht Monate begrenzt werden. Davon betroffen sind Konstruktionen, in denen Wohnraum systematisch in kurzen Mietzyklen mit erhöhten Mietansätzen vergeben wurde — typischerweise unter dem Label „möbliertes Wohnen auf Zeit".
Schonfristzahlung bei Kündigung
Die heilende Wirkung einer nachträglichen Zahlung von Mietrückständen soll künftig nicht nur bei der außerordentlichen, sondern auch bei der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs greifen. Für die Bewertungspraxis ist das ein eher mittelbarer Punkt, der das Mietausfallwagnis tendenziell erhöht.
Modernisierungsumlage
Die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsumlagen soll von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben werden. Das ist die einzige Vermieter-freundliche Regelung des Entwurfs und betrifft vor allem kleinere energetische Sanierungen.
Quellen
- Handelsblatt, Carsten Herz: Mietrechtsreform — Diese Änderungen kommen auf Eigentümer und Vermieter zu, 2. Juni 2026. handelsblatt.com
- Bundesministerium der Justiz: Pressemitteilung zum Kabinettsbeschluss „Mietrecht II", 29. April 2026.
- KPMG Law: Mietrechtsreform 2026 setzt engere Rahmenbedingungen für Vermieter. kpmg-law.de
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