Kaufpreisaufteilung: Grund & Boden vs. Gebäude

i.Warum die Aufteilung über bares Geld entscheidet

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie wird ein Gesamtkaufpreis gezahlt – für Grund und Boden und Gebäude zusammen. Steuerlich abschreibbar ist aber nur das Gebäude. Wie der Kaufpreis auf beide Teile aufgeteilt wird, entscheidet deshalb unmittelbar über die Höhe Ihrer Abschreibung (AfA) – und damit über die Steuerersparnis über die gesamte Haltedauer.

Ein Beispiel verdeutlicht die Hebelwirkung: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € macht es einen erheblichen Unterschied, ob der Gebäudeanteil bei 35 % oder bei 70 % liegt – die abschreibungsfähige Basis und damit die jährliche AfA verdoppelt sich nahezu.

ii.Was abschreibbar ist – und was nicht

Nach § 7 EStG ist nur das Gebäude abschreibbar, weil es sich abnutzt. Der Grund und Boden unterliegt keinem Wertverzehr und ist nicht abschreibbar. Ziel einer sachgerechten Aufteilung ist daher, den auf das Gebäude entfallenden Anteil zutreffend – und nicht künstlich niedrig – zu bestimmen.

Der Gebäudeanteil ist die Grundlage der jährlichen AfA (typisiert 2 % oder 2,5 %; bei Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer auch höher – Stichwort Restnutzungsdauergutachten).

iii.Die drei Wege der Aufteilung

• Vertragliche Aufteilung – im Kaufvertrag festgelegt. Sie ist grundsätzlich anzuerkennen, wenn sie wirtschaftlich haltbar ist.
• BMF-Arbeitshilfe – eine vom Bundesfinanzministerium bereitgestellte Excel-Hilfe, die das Finanzamt häufig anwendet. Sie arbeitet mit pauschalen Modellannahmen.
• Qualifiziertes Sachverständigengutachten – eine Aufteilung nach den anerkannten Verfahren der ImmoWertV, die den konkreten Einzelfall abbildet.

iv.Das Problem mit der BMF-Arbeitshilfe

Die BMF-Arbeitshilfe ist praktisch, bildet aber den Einzelfall nur grob ab. Sie stützt sich überwiegend auf das Sachwertverfahren und führt – vor allem bei Bestandsimmobilien in Lagen mit hohem Bodenrichtwert – häufig zu einem sehr hohen Bodenanteil von etwa 60 bis 70 %. Die Folge: ein niedriger Gebäudeanteil und damit eine geringe AfA-Basis.

v.Was der BFH sagt (IX R 26/19)

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 21.07.2020 (IX R 26/19) klare Leitlinien gesetzt:

• Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist grundsätzlich maßgeblich und nur zu korrigieren, wenn sie die realen Wertverhältnisse grundlegend verfehlt.
• Die BMF-Arbeitshilfe ist nicht bindend und für sich genommen kein geeignetes alleiniges Mittel, eine vertragliche Aufteilung zu verwerfen.
• Ist die Aufteilung streitig und werden substanzielle Einwände erhoben, ist regelmäßig ein unabhängiges Sachverständigengutachten einzuholen.

vi.Wann sich ein Gutachten lohnt

Besonders dann, wenn die amtliche Aufteilung deutlich vom tatsächlichen Wertgefüge abweicht – typischerweise bei:

• Objekten in Lagen mit hohem Bodenrichtwert, wo die Arbeitshilfe den Bodenanteil überzeichnet;
• älteren Gebäuden mit dennoch werthaltiger Substanz;
• größeren Anschaffungskosten, bei denen jeder Prozentpunkt Gebäudeanteil spürbar mehr AfA bedeutet.

Faustregel: Je höher Kaufpreis und Bodenrichtwert, desto eher rechnet sich ein Gutachten – die zusätzliche AfA übersteigt die Gutachtenkosten meist um ein Vielfaches.

vii.So läuft es ab

Nach einem kurzen Erstgespräch zum Zweck stelle ich die erforderlichen Unterlagen zusammen (Kaufvertrag, Grundbuch, Pläne, Flächen, Bodenrichtwert), ermittle Boden- und Gebäudewert nach den anerkannten Verfahren und leite den Gebäudeanteil nachvollziehbar her. Das Ergebnis erhalten Sie als schriftliches Gutachten – als belastbare Grundlage für Ihre Steuererklärung oder für die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Die steuerliche Umsetzung stimmen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater ab. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.