i.Wie das Finanzamt im Erbfall bewertet

Zunächst die wichtigste Klarstellung: Für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer verlangt das Finanzamt im Regelfall kein Gutachten. Es ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert selbst — typisiert nach den Vorschriften des Bewertungsgesetzes (§§ 176 ff. BewG). Je nach Objektart kommt dabei das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zum Einsatz, gestützt auf pauschale Annahmen und die Daten der Gutachterausschüsse.

Dieser typisierte Wert ist die Grundlage für die Steuerberechnung. Das Verfahren ist bewusst vereinfacht und als Massenverfahren angelegt — es kann den konkreten Einzelfall, etwa Baumängel, Sanierungsstau oder eine schwierige Lage, naturgemäß nicht abbilden.

ii.Warum der Finanzamtswert oft zu hoch ist

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsregeln zum 1. Januar 2023 an die ImmoWertV 2021 angepasst. In vielen Fällen sind die typisierten Werte dadurch spürbar gestiegen — unter anderem durch veränderte Liegenschaftszinssätze, Bewirtschaftungskosten und längere Restnutzungsdauern.

Die Folge: höhere Grundbesitzwerte und damit höhere Steuer — besonders dann, wenn die persönlichen Freibeträge überschritten werden. Weil das pauschale Verfahren wertmindernde Umstände nicht berücksichtigt, liegt der angesetzte Wert nicht selten über dem Preis, der am Markt tatsächlich erzielbar wäre.

iii.Die Lösung: § 198 BewG

Für genau diese Fälle gibt es eine gesetzliche „Öffnungsklausel": § 198 BewG. Danach kann der Steuerpflichtige nachweisen, dass der tatsächliche Wert — der gemeine Wert, also der Verkehrswert — niedriger ist als der vom Finanzamt typisiert ermittelte Wert. Gelingt der Nachweis, tritt der niedrigere Wert an die Stelle des Finanzamtswerts und die Steuer sinkt entsprechend.

Wichtig: Die Beweislast liegt beim Steuerpflichtigen. Es genügt nicht, den Wert für zu hoch zu halten — er muss belastbar nachgewiesen werden. Das übliche Mittel dafür ist ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten.

Gut zu wissen

Maßgeblich ist der Wert auf den Todestag (bei Schenkung: der Tag der Ausführung). Das Gutachten ermittelt den Verkehrswert genau auf diesen Bewertungsstichtag — nicht auf das heutige Datum.

iv.Welches Gutachten zählt?

Anerkannt wird ein vollwertiges Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB, das nach den auf Grundlage von § 199 BauGB erlassenen Vorschriften (ImmoWertV) erstellt wurde. Eine bloße Maklereinschätzung oder eine knappe Wertermittlung reicht für das Finanzamt nicht aus.

Ebenso entscheidend ist, wer das Gutachten erstellt. Anerkannt sind Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder von Sachverständigen, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditiert zertifiziert sind. Ohne eine solche nachgewiesene Qualifikation erfüllt ein Gutachten für steuerliche Zwecke regelmäßig nicht die Anforderungen.

Eine Alternative zum Gutachten: Wurde die Immobilie zeitnah zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft, kann auch dieser tatsächliche Kaufpreis als Nachweis des niedrigeren Werts dienen.

In eigener Sache

Das Sachverständigenbüro Kuusler Immowert ist nach ZIS Sprengnetter Zert (S) auf Basis der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (akkreditiert durch die DAkkS). Die Verkehrswertgutachten erfüllen damit die Anforderungen für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts nach § 198 BewG. Mehr dazu auf der Seite Zertifizierung.

v.Hohe Anforderungen an das Gutachten

Finanzämter und Finanzgerichte legen strenge Maßstäbe an. Die aktuelle Rechtsprechung — etwa des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg im Jahr 2025 — verlangt, dass nicht nur das Ergebnis stimmt, sondern jeder einzelne Wertansatz methodisch sauber hergeleitet und nachvollziehbar dokumentiert ist.

Ein lückenhaftes, rein ergebnisorientiertes Gutachten wird abgelehnt — dann bleibt es beim höheren Finanzamtswert. Gerade deshalb sind die Qualität und die nachgewiesene Qualifikation des Sachverständigen kein Nebenaspekt, sondern der eigentliche Kern eines erfolgreichen Nachweises.

vi.Wann sich ein Gutachten lohnt

Je größer die Differenz zwischen dem typisierten Finanzamtswert und dem echten Marktwert, desto eher rechnet sich der Aufwand. Typische Konstellationen, in denen der reale Wert deutlich niedriger liegt:

  • Erheblicher Sanierungs- oder Modernisierungsstau, Bauschäden oder veraltete Haustechnik.
  • Schwierige Lage — Lärm, ungünstiger Zuschnitt, Altlasten oder eingeschränkte Verwertbarkeit.
  • Rechte Dritter wie Wohnrecht, Nießbrauch oder Erbbaurecht, die den Wert mindern.
  • Denkmalgeschützte oder besonders individuelle Objekte ohne echte Vergleichsfälle.
  • Vermietete Objekte mit niedrigen, langfristig gebundenen Bestandsmieten.

Faustregel: Die mögliche Steuerersparnis sollte die Kosten des Gutachtens deutlich übersteigen. Ob sich der Nachweis in Ihrem Fall lohnt, lässt sich nach kurzer Schilderung des Objekts vorab grob einschätzen.

vii.Stichtag, Fristen & Ablauf

Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers (bei Schenkungen der Ausführungszeitpunkt). Reichen Sie das Gutachten möglichst frühzeitig ein — spätestens solange der Steuerbescheid noch nicht bestandskräftig ist, also innerhalb der Einspruchsfrist. Je früher der niedrigere Wert vorliegt, desto reibungsloser läuft das Verfahren.

Der Ablauf in Kürze: unverbindliches Erstgespräch und Klärung des Zwecks, Zusammenstellung der Unterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, Flächenberechnungen, bei vermieteten Objekten die Mietverträge), Ortstermin zur Besichtigung, Wertermittlung auf den Stichtag und schließlich das schriftliche, gerichts- und finanzamtsfeste Gutachten zur Vorlage beim Finanzamt.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall. Ob und in welcher Höhe sich ein Nachweis des niedrigeren Werts in Ihrer Situation lohnt, klären wir gern in einem persönlichen Gespräch; steuerliche Detailfragen besprechen Sie bitte zusätzlich mit Ihrem Steuerberater. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.