Eigentumswohnung kaufen – worauf achten?

i.Sonder- und Gemeinschaftseigentum

Sie kaufen Sondereigentum (Ihre Wohnung) und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände, Heizung, Leitungen). Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum trifft die Eigentümergemeinschaft (WEG) gemeinsam – das prägt Kosten und Nutzung weit über Ihre Wohnung hinaus.

ii.Teilungserklärung & Gemeinschaftsordnung

Diese Dokumente regeln, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, welche Sondernutzungsrechte bestehen (z. B. Stellplatz, Garten, Kellerraum) und welche Pflichten oder Einschränkungen gelten. Lesen Sie sie vor dem Kauf genau – sie binden Sie dauerhaft und lassen sich nur schwer ändern.

iii.Protokolle & Beschluss-Sammlung (WEG-Reform 2020)

Die Protokolle der letzten Jahre zeigen anstehende Sanierungen, beschlossene Sonderumlagen, Streitthemen und die Zahlungsmoral der Gemeinschaft. Seit der WEG-Reform 2020 muss der Verwalter zusätzlich eine Beschluss-Sammlung führen: Sie bündelt alle geltenden Beschlüsse und gibt schneller und zuverlässiger Auskunft als das Durchsehen einzelner Protokolljahrgänge. Beschlüsse wirken auch gegenüber Ihnen als neuem Eigentümer – lassen Sie sich die Sammlung unbedingt zeigen.

iv.Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung & Vermögensbericht

Prüfen Sie den aktuellen Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen. Neu seit der Reform: der jährliche Vermögensbericht des Verwalters gibt Auskunft über die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft, insbesondere den Stand der Rücklagen. Ein Blick darauf verrät, ob die WEG solide aufgestellt ist.

v.Instandhaltungsrücklage & Hausgeld

Prüfen Sie Höhe und Entwicklung der Erhaltungsrücklage (früher Instandhaltungsrücklage) im Verhältnis zum Gebäudezustand sowie das laufende Hausgeld. Beachten Sie: Nicht das gesamte Hausgeld ist „verbraucht" – der Anteil für die Rücklage ist Vermögensbildung und bleibt der Gemeinschaft (anteilig Ihnen) erhalten. Eine zu niedrige Rücklage bedeutet hingegen absehbar Sonderumlagen.

vi.Verwaltung & zertifizierter Verwalter

Eine professionelle Verwaltung ist Gold wert. Seit der Reform hat jeder Eigentümer Anspruch auf die Bestellung eines zertifizierten Verwalters, der vor der IHK rechtliche, kaufmännische und technische Kenntnisse nachgewiesen hat. Fragen Sie, wer verwaltet und wie die Gemeinschaft organisiert ist (Verwaltungsbeirat?).

vii.Bauliche Veränderungen (§ 20 WEG)

Seit der Reform können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§ 20 Abs. 1 WEG) – wer die Maßnahme verlangt, trägt grundsätzlich die Kosten. Grenzen setzt § 20 Abs. 4 (keine grundlegende Umgestaltung, keine unbillige Benachteiligung). Für Käufer heißt das: Anstehende Beschlüsse können Kosten auslösen – die Beschlusslage vorab prüfen.

viii.Zustand des Gemeinschaftseigentums

Dach, Fassade, Heizung und Leitungen betreffen alle Eigentümer. Anstehende Großsanierungen (z. B. energetische Fassade, Heizungstausch) können erhebliche Kosten auslösen – unabhängig vom Zustand Ihrer eigenen Wohnung. Verschaffen Sie sich einen Eindruck vom Gesamtgebäude, nicht nur von der Wohnung.

ix.Preis & Lage einordnen

Ob der geforderte Preis angemessen ist, zeigt der Vergleich mit dem örtlichen Marktniveau vergleichbarer Wohnungen. Eine unabhängige Kaufberatung prüft Preis, Unterlagen und Substanz vor Ihrer Entscheidung; für rechtssichere Zwecke (Erbschaft, Finanzamt) ist ein Verkehrswertgutachten sinnvoll.

x.Häufige Fragen

Welche Unterlagen sind am wichtigsten? Teilungserklärung, die letzten Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan/Jahresabrechnung und der Stand der Rücklage.

Haftet der Käufer für Altschulden der WEG? Laufende Hausgeldpflichten gehen über; rückständige Beträge des Verkäufers sind ein Prüfpunkt – im Zweifel anwaltlich klären.

Ist eine hohe Rücklage gut oder schlecht? Grundsätzlich gut – sie senkt das Risiko von Sonderumlagen.

Dieser Beitrag dient der Orientierung und ersetzt keine Prüfung im Einzelfall. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.