i.Was ist der Bodenrichtwert?

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden – angegeben in Euro pro Quadratmeter – für eine abgegrenzte Bodenrichtwertzone. Er bezieht sich auf ein fiktives Grundstück mit den für die Zone typischen Eigenschaften (Lage, Erschließung, Art und Maß der baulichen Nutzung). Ermittelt und veröffentlicht wird er von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Städte und Kreise.

ii.Wie er ermittelt wird

Grundlage ist die Kaufpreissammlung: Jeder beurkundete Grundstücksverkauf wird den Gutachterausschüssen gemeldet. Aus diesen realen Kaufpreisen leiten die Ausschüsse für jede Zone Richtwerte ab und schreiben sie regelmäßig fort. In Baden-Württemberg sind die Werte online über das Portal BORIS-BW einsehbar.

iii.Eine Bodenrichtwert-Angabe lesen

Eine Angabe besteht aus mehr als der Zahl. Typisch sind Zusätze zur Art der Nutzung (z. B. W = Wohnbaufläche), zum Maß der Nutzung (z. B. eine Geschossflächenzahl GFZ) und zum beitrags-/erschließungsrechtlichen Zustand. Diese Angaben beschreiben das fiktive Richtwertgrundstück – und sind wichtig, um den Wert korrekt auf Ihr Grundstück zu übertragen.

iv.Was er nicht ist

Der Bodenrichtwert ist kein fertiger Wert Ihres konkreten Grundstücks. Er gilt für das typische Zonen-Grundstück. Abweichungen bei Größe, Zuschnitt, Ecklage, Erschließung, Bebaubarkeit, Topografie oder Lage innerhalb der Zone müssen rechnerisch berücksichtigt werden. Auch der Gebäudewert steckt nicht im Bodenrichtwert.

v.Auf das konkrete Grundstück umrechnen

Für eine belastbare Aussage wird der Bodenrichtwert mit Umrechnungskoeffizienten auf die konkreten Merkmale angepasst – etwa für eine abweichende Grundstücksgröße oder GFZ – soweit der jeweilige Gutachterausschuss solche Koeffizienten veröffentlicht hat. Nicht für jede Eigenschaft gibt es Faktoren; dann ist sachverständige Einordnung gefragt.

Beispiel

Grundstück 500 m², Bodenrichtwert 360 €/m² → Ausgangs-Bodenwert 180.000 €. Bei einem ungünstigen Zuschnitt oder Übergröße kann ein Abschlag gerechtfertigt sein; bei besserer Lage innerhalb der Zone ein Zuschlag.

vi.Wofür er gebraucht wird

  • Immobilienbewertung – als Ausgangspunkt für den Bodenwert.
  • Grundsteuer (BW) – sogar zentrale Rechengröße im Bodenwertmodell.
  • Erbschaft & Schenkung – das Finanzamt wendet die Verfahren des Bewertungsgesetzes (BewG) an, in die der Bodenrichtwert als Eingangsgröße einfließt.
  • Kaufpreisaufteilung – zur Trennung von Boden- und Gebäudeanteil für die AfA.
  • Beleihung – als Baustein der Wertermittlung durch Banken.

vii.Grenzen – und wann ein Gutachten besser ist

Bei untypischen Grundstücken, besonderen Rechten (Erbbaurecht, Wohnrecht), Altlasten oder steuerlichen Anlässen stößt der pauschale Bodenrichtwert an Grenzen. Dann liefert ein Sachverständigengutachten den belastbaren Einzelwert – etwa für Finanzamt, Gericht oder den Nachweis eines niedrigeren Grundsteuerwerts in Baden-Württemberg.

viii.Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert? In Baden-Württemberg online über BORIS-BW oder beim zuständigen Gutachterausschuss.

Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis? Nein. Er ist ein Durchschnitts-Lagewert; der tatsächliche Wert Ihres Grundstücks kann darüber oder darunter liegen.

Gilt er auch fürs Gebäude? Nein, nur für Grund und Boden.

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Orientierung. Für den konkreten Wert Ihres Grundstücks ist eine individuelle Einordnung erforderlich. Für diesen Beitrag übernehmen wir keine Haftung und keine Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit.